剛剛過(guò)去的周末，重慶房管部門接連出台政策，警告開(kāi)發(fā)商：理由不充分、不合理，不能(néng)調整預售價格。顯然，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)摩拳擦掌，開(kāi)始調高房價了。
這(zhè)件事(shì)的導火索是前重慶市長(cháng)黃奇帆的卸任。外界普遍將(jiāng)重慶房屋價格的穩定，歸功于市長(cháng)黃奇帆對(duì)城市土地治理有方。但是黃奇帆卸任重慶樓市就(jiù)要漲嗎？
黃奇帆卸任的消息，對(duì)各地投資客來說(shuō)，猶如某種(zhǒng)購買的信号。
據央視财經(jīng)報道(dào)，2016年12月26日至2017年1月1日這(zhè)一周，重慶新建商品房的成(chéng)交量，就(jiù)超過(guò)了2016年2月份和7月份全月的成(chéng)交。
與此同時(shí)，據21世紀經(jīng)濟報道(dào)，重慶土地拍賣已經(jīng)出現熱潮迹象，從12月20日到12月26日，重慶完成(chéng)8宗土地拍賣，成(chéng)交價格達到204.62億元，多塊土地溢價率均在70%以上。
爲了把炒房扼殺在搖籃裡(lǐ)，重慶房管部門下發(fā)了《關于加強主城區商品房項目預售方案管理的通知》。
主要包括四個方面(miàn)的内容：
嚴格預售方案備案、加強備案價格審查、嚴格預售方案變更和嚴格預售方案執行。
以及三大措施：
一是嚴格執行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規定。開(kāi)發(fā)企業要準确填寫住宅開(kāi)盤銷售價格、明晰價格構成(chéng)并對(duì)信息真實性作出承諾。各區房地産市場監管機構將(jiāng)對(duì)申報備案價格進(jìn)行嚴格審查，對(duì)申報價格明顯與市場不符，超過(guò)成(chéng)本較多的，將(jiāng)要求企業說(shuō)明定價理由，指導開(kāi)發(fā)企業合理定價。預售價格經(jīng)備案後(hòu)，開(kāi)發(fā)企業應按規定執行，若要調整預售價格的，必須提供調價依據，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。
二是嚴格規範銷售行爲。嚴禁以認購、預訂、排号、發(fā)卡等方式收取或者變相收取定金、預訂款等費用。嚴禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格。嚴禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄擡房價等。
三是進(jìn)一步加大執法力度。對(duì)未按照規定公布價格，明碼标價或虛假廣告宣傳對(duì)外銷售的，國(guó)土房管部門將(jiāng)會(huì)同價格主管部門或工商部門依法查處。同時(shí)計入房地産信用檔案，并將(jiāng)有關信息通報土地、稅收、金融等相關部門，限制其土地購置、金融信貸等活動，對(duì)房地産企業的違法違規行爲保持高壓态勢。
這(zhè)是10天之内，重慶官方對(duì)房地産市場的第二次表态。
黃奇帆走了 就(jiù)可以到重慶炒房了？别做夢了！
财經(jīng)分析人士葉檀認爲，到重慶炒房不大可能(néng)獲得成(chéng)功，即使獲得20%以上的溢價也要花費數年的時(shí)間。如果重慶房價大漲，多年結構性調整的成(chéng)果將(jiāng)毀于一旦。
調控房價的原則和手段，并不是什麼(me)高深的秘密。但爲什麼(me)隻有重慶成(chéng)功做到了？這(zhè)跟重慶本身的體制優勢，産業結構、人口結構有關。
供需規律是第一規律。重慶特殊的體制優勢，使得重慶主政者可以利用土地手段從供給側調控價格，學(xué)者馬超將(jiāng)這(zhè)種(zhǒng)優勢總結爲“省的架構、直轄市的體制”。省的架構讓重慶擁有巨量的土地資源；直轄市的優勢，則使得主政者有條件牢牢控制住土地的供給和配置權。
從需求側來看，一個城市的房價長(cháng)期決定于其人口淨流入。與其他一二線熱點城市相比，重慶對(duì)外地人口的吸引力并不突出。
地區收入水平不高也限制了重慶購房需求的釋放。與令人咋舌的GDP增速相比，重慶人均GDP并不高，2015年在全國(guó)位居第11位，尚未進(jìn)入人均1萬美元俱樂部。重慶近40%的人口分布在下轄區縣，農民拉不動房價。
從供給側來看，重慶擁有比其他三個直轄市都(dōu)多的土地儲備，這(zhè)是一個不争的事(shì)實。
在土地面(miàn)積上，重慶市擁有類似于一個省的面(miàn)積。重慶的國(guó)土面(miàn)積爲8.2403萬平方公裡(lǐ)（中國(guó)省級行政區第26名）。爲北京、天津、上海三市總面(miàn)積的2.39倍，是我國(guó)管轄面(miàn)積最大的直轄市。
在土地供應方面(miàn)，重慶市國(guó)土房管局1月6日表示，計劃在今年1月向(xiàng)主城區投放1800畝商品房開(kāi)發(fā)用地，供應量同比增長(cháng)將(jiāng)達141.1%。
黃奇帆曾提出，土地的價格不能(néng)超過(guò)房價成(chéng)本的35%。重慶土地市場的價格受市場機制的影響相對(duì)較小，而受政府的調節作用較大，控制地價是重慶房地産調控政策的重要部分，不僅通過(guò)增大供應量來降低地價，同時(shí)也設置了土地價格的硬性指标。
黃奇帆雖然卸任了，但重慶政府對(duì)于樓市的調控方向(xiàng)并沒(méi)有改變。
一是保持土地市場的有效供應，加大購地審查力度，防止“囤地、炒地”行爲，維護土地市場秩序。
二是加強房地産市場監管力度，嚴格執行商品住房預售價格申報備案審查制度，嚴厲打擊隐瞞銷售情況哄擡房價、侵害群衆合法權益的各類違法違規行爲，進(jìn)一步加大巡查執法檢查工作力度。
三是繼續做好(hǎo)房産稅試點工作，發(fā)揮房産稅對(duì)高房價和炒房的遏制作用，繼續對(duì)個人新購高檔住房及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房等應稅情形進(jìn)行房産稅征收。
黃奇帆離開(kāi)重慶，絕不意味著(zhe)後(hòu)任會(huì)放任房價在短期内大幅上漲，透支未來發(fā)展空間。
來源：鳳凰财經(jīng)、葉檀财經(jīng)、央視财經(jīng)、經(jīng)濟觀察報、搜狐财經(jīng)、大偉看樓市報道(dào)